Seguro de impago de alquiler: qué cubre, cuánto cuesta y cuándo compensa
Para un propietario particular, un inquilino que deja de pagar es el peor escenario posible: la renta se corta, pero la hipoteca, la comunidad y el IBI siguen llegando, y recuperar la vivienda puede llevar meses. El seguro de impago existe para amortiguar justo eso. No es para todo el mundo, pero conviene saber cómo funciona antes de decidir.
Qué cubre normalmente
Cada aseguradora tiene su propia póliza, pero la estructura suele ser parecida:
- Rentas impagadas. La aseguradora te abona la renta que el inquilino no paga durante un máximo de meses que fija la póliza. Lo habitual en las comparativas son 6, 9, 12 o incluso 18 meses. Muchas pólizas aplican una franquicia de un mes (los primeros meses de impago corren por tu cuenta).
- Defensa jurídica. Cubre abogado y procurador para reclamar la deuda y, si hace falta, el desahucio. El límite de gasto varía mucho entre pólizas: en una comparativa reciente iba de 3.000 a 10.000 euros.
- Daños. Algunas pólizas incluyen actos vandálicos o desperfectos causados por el inquilino, con límites y franquicia propios (en la comparativa citada abajo, hasta 3.000 euros en continente en la mayoría).
- Extras que dependen de la póliza: suministros impagados, cerrajero tras el desahucio, limpieza o cobertura por ocupación ilegal.
Lo importante es leer qué límite tiene cada partida: una póliza con 12 meses de renta pero 3.000 euros de defensa jurídica puede quedarse corta si el proceso se alarga.
Cuánto cuesta
Como orientación, las comparativas sitúan la prima en torno al 4-5 % de la renta anual. En un presupuesto reciente para un alquiler de 1.000 euros al mes en Madrid con 12 meses de cobertura, las primas anuales iban aproximadamente de 465 a 545 euros según la compañía. Son cifras indicativas: el precio real depende de la renta, la comunidad autónoma, los meses cubiertos y el perfil del inquilino.
Qué le piden al inquilino
Aquí está la parte que más sorprende. El seguro no cubre a cualquiera: la aseguradora estudia la solvencia del inquilino antes de emitir la póliza y puede rechazarla. Lo habitual es pedir:
- Nóminas o justificantes de ingresos estables.
- Que la renta represente una proporción razonable de esos ingresos (cada compañía fija su criterio).
- No figurar en ficheros de morosos.
Esto es, en la práctica, una ventaja: la aseguradora hace un filtro que muchos propietarios no hacen. Pero también significa que el seguro no sirve para "rescatar" a un inquilino dudoso que ya tienes dentro.
Letra pequeña que conviene mirar
- Carencia. Algunas pólizas no cubren impagos durante los primeros meses desde la contratación (se han visto carencias de tres meses); otras no la tienen.
- Plazo para avisar. Hay que notificar el impago a la aseguradora dentro del plazo de la póliza; avisar tarde puede costarte la cobertura.
- Qué cuenta como "fin de la cobertura". Pregunta si los meses se cuentan hasta que recuperas la vivienda o solo hasta la sentencia.
- Suspensiones por vulnerabilidad. Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad, el lanzamiento puede aplazarse. Comprueba cómo trata la póliza ese periodo.
- Quién contrata. Puede contratarlo el propietario o el inquilino; lo normal es que lo haga el propietario y lo cargue como gasto propio.
¿Se puede deducir en la renta?
Como regla general, los gastos necesarios para obtener los ingresos del alquiler son deducibles en el rendimiento del capital inmobiliario, y la Agencia Tributaria recoge expresamente las primas de seguros de responsabilidad civil, incendio, robo o rotura de cristales. Para el seguro de impago, lo habitual es tratarlo como otro gasto necesario, pero confírmalo con tu gestoría, porque depende de tu caso y de cómo esté redactada la póliza.
¿Compensa?
Una forma sencilla de verlo: si pagas unos 500 euros al año y evitas un solo impago de seis meses a 1.000 euros, la póliza se ha pagado más de diez veces. Si no hay impago, has pagado por tranquilidad. Suele compensar más cuando:
- La vivienda tiene hipoteca u otros gastos fijos que no puedes dejar de pagar.
- El inquilino tiene ingresos justos para la renta.
- Es tu única fuente de ingresos del alquiler (no tienes colchón).
Suele compensar menos cuando el inquilino lleva años contigo con historial impecable y tienes colchón para aguantar unos meses.
Alternativas y complementos
El seguro de impago no sustituye a lo básico: un buen filtro de inquilinos, la fianza y, si procede, una garantía adicional (hasta dos mensualidades en vivienda, según el artículo 36 de la LAU). Combinar filtro, fianza y seguro reduce mucho el riesgo.
En resumen
El seguro de impago es una protección razonable si dependes de la renta y quieres ahorrarte el susto económico y los gastos legales de un impago. Compara al menos tres presupuestos, mira límites por partida (no solo los meses de renta) y no lo contrates si lo que buscas es arreglar un problema que ya existe.
En Arrendio no cobramos comisión por este artículo ni lo patrocina ninguna aseguradora. Es información general, no asesoramiento legal ni fiscal, y los precios son orientativos.
Fuentes: Selectra: seguro de impago de alquiler (comparativa) · Agencia Tributaria: gastos deducibles del capital inmobiliario · LAU, art. 36 (BOE)