IRPF del alquiler: gastos que sí puedes deducir y qué reducción te corresponde
El alquiler tributa como rendimiento del capital inmobiliario: se suman las rentas cobradas, se restan los gastos deducibles y, sobre el resultado positivo, se aplica una reducción. Dos pasos y casi todos los errores están en el primero, o en no saber qué reducción toca.
1. Los gastos que se pueden descontar
Según la Agencia Tributaria, del rendimiento íntegro (lo que cobras) puedes descontar, entre otros:
- Intereses y gastos de financiación de la hipoteca o préstamo para comprar o mejorar la vivienda.
- Conservación y reparación: pintar, arreglar instalaciones o sustituir elementos como la calefacción o la puerta de seguridad.
- Tributos no estatales y recargos, como el IBI y la tasa de basuras (no las sanciones).
- Seguros (hogar, impago) y gastos de defensa jurídica.
- Comunidad de propietarios y suministros, en la parte proporcional a los días en que la vivienda estuvo alquilada.
- Amortización: un 3 % anual sobre el mayor de dos valores, el coste de adquisición o el valor catastral, siempre sin contar el suelo.
Lo que no se deduce son las mejoras o ampliaciones: aumentan el valor de la vivienda y se recuperan vía amortización. La diferencia práctica: pintar o cambiar la caldera es reparación; añadir una terraza o reformar para ampliar es mejora.
2. El límite que casi nadie conoce
Los intereses y los gastos de conservación y reparación, sumados, no pueden superar los ingresos íntegros de ese inmueble en el año. Si te pasas, el exceso no se pierde: puedes aplicarlo en los cuatro años siguientes, con el mismo límite. La declaración tiene casillas específicas para el pendiente que arrastras.
3. La reducción sobre el resultado
Tras restar los gastos queda el rendimiento neto. Si es positivo, se reduce (no se acumulan; se aplica la que corresponda):
- 50 %: alquiler de vivienda en general, con la Ley 12/2023 de vivienda.
- 60 %: contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley (régimen transitorio), o vivienda rehabilitada en los dos años previos al contrato.
- 70 %: en zona tensionada, primer alquiler a un inquilino de 18 a 35 años; o alquiler a una administración o entidad social.
- 90 %: en zona tensionada, nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la del contrato anterior. Una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos de 2025 (V0540-25) indica que esta rebaja hay que cumplirla en cada nuevo contrato; no se hereda.
Las reducciones del 70 % y del 90 % exigen que la comunidad haya declarado la zona tensionada. Si en una zona tensionada no se respetan los límites de subida de renta de la LAU, no se aplica ninguna reducción.
Lo práctico
- Guarda las facturas de cada gasto con fecha, concepto y NIF del emisor. Sin justificante, no hay deducción segura.
- Separa reparación y mejora al anotarlo: lo que decidas en el momento evita discusiones al presentar la renta.
- Asigna los gastos al inmueble que corresponde si tienes más de uno; el límite se calcula por bien.
- Duda de qué reducción te toca: pregúntalo a tu gestoría. Hay matices (arrendamientos sucesivos, rehabilitaciones, contratos antiguos) que no caben en un artículo.
Arrendio calcula el borrador de tu libro de ingresos y gastos por inmueble, para que llegues a la campaña de renta con todo ordenado.
Este artículo no contiene enlaces de afiliación ni patrocinios. Es información general, no asesoramiento fiscal. Los porcentajes proceden de la Ley 12/2023 según la explicación de PwC (31/05/2023) contrastada con una guía de 2026 (actualizada el 26/05/2026); la Agencia Tributaria es la referencia final. Fuentes consultadas el 8 de octubre de 2026.
Fuentes: Agencia Tributaria: gastos deducibles del alquiler · Agencia Tributaria: límite de intereses y reparaciones (Manual de Renta 2025) · Agencia Tributaria: amortización · PwC: nuevas reducciones en el IRPF de los arrendamientos de vivienda · Copilot Gestoría: reducciones 2026