Cambio de inquilino: checklist de cerraduras, limpieza e inventario
El momento entre un inquilino y otro es el más delicado de la vida de un alquiler. Es cuando se resuelven (o se crean) los conflictos por la fianza y cuando puedes dejar la casa lista para que el siguiente contrato empiece bien. Esta es una guía práctica, en el orden en que suelen ocurrir las cosas.
1. Entrega de llaves y cierre del contrato anterior
- Cita al inquilino que sale para recibir las llaves en persona y revisar la vivienda juntos. Que ambos firméis un acta de entrega con la fecha y las lecturas de los contadores evita discusiones posteriores.
- Recuerda que la fianza debe devolverse al terminar el contrato. Según el artículo 36.4 de la LAU, si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverla, empieza a devengar el interés legal. No la retengas "hasta ver cómo está todo": revisa rápido y decide.
- En las comunidades donde se deposita la fianza en un organismo, tendrás que gestionar la baja o devolución del depósito del contrato que termina. Mira el organismo de tu comunidad en nuestra guía por comunidades.
2. Cerraduras: cambiar el bombín
Cambiar el bombín (el cilindro) al entrar un nuevo inquilino es barato y evita problemas: nadie sabe cuántas copias de llaves existen del contrato anterior.
- Quién lo paga. Lo normal es que lo asuma el propietario: entregas la vivienda en condiciones de uso y seguridad. No suele cargarse al inquilino que sale, salvo que no devuelva todas las llaves y puedas acreditarlo.
- Qué no puedes hacer. Aunque seas el propietario, no puedes cambiar la cerradura con un inquilino dentro del contrato ni entrar sin su permiso: la vivienda alquilada es su domicilio. Si el inquilino cambia la cerradura por su cuenta, deberá reponer la original al terminar si tú no lo autorizaste.
- Cerraduras digitales o inteligentes. Permiten dar códigos temporales y evitar copias. Si las instalas, deja claro en el contrato quién las paga y mantiene, qué pasa con las baterías y, si guardan registro de accesos, que ese registro son datos personales y hay que informar al inquilino de ello. Siempre ten una opción de apertura manual por si falla.
3. Limpieza y estado de la vivienda
Aquí nacen la mayoría de las discusiones sobre la fianza. La regla de partida (Código Civil, arts. 1561 y 1562) es que el inquilino debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo el desgaste normal por el paso del tiempo y el uso.
- Desgaste normal (pintura un poco apagada tras varios años, pequeñas marcas de uso): no se descuenta de la fianza.
- Daños, suciedad que excede el uso ordinario o elementos que faltan: se pueden descontar, pero necesitas pruebas (fotos, el inventario de entrada) y presupuesto o factura.
- Si pactaste en el contrato una limpieza final, anótala; si no, es difícil descontarla.
Consejo práctico: haz la revisión de salida con el inventario de entrada delante y fotografía cada habitación con fecha.
4. Inventario: tu mejor defensa
Un inventario bien hecho vale más que cualquier cláusula. Debería incluir:
- Fotos y vídeo con fecha de cada estancia, incluidos armarios, ventanas y suelos.
- Lista de mobiliario y electrodomésticos, con estado y, si puedes, marca y número de serie.
- Lectura de contadores de luz, agua y gas el día de entrada y salida.
- Número de llaves, mandos y tarjetas entregados.
- Anexo firmado por ambas partes y adjunto al contrato.
Guárdalo en un lugar seguro, fuera de la propia vivienda.
5. Antes de enseñar la vivienda al siguiente inquilino
- Revisiones básicas: instalación eléctrica, gas, caldera, humedades.
- Reparaciones y reposiciones: la conservación de la vivienda para que sirva al uso pactado es obligación del propietario (art. 21 LAU), salvo las pequeñas reparaciones por el uso ordinario, que corresponden al inquilino.
- Documentación: certificado de eficiencia energética en vigor (hay que entregar copia al inquilino), y la cédula de habitabilidad o documento equivalente donde lo exija tu comunidad.
- Suministros: cambia la titularidad o el contrato de luz, agua y gas según lo pactado.
- Renta del nuevo contrato: si la vivienda está en una zona tensionada, la renta nueva puede tener límites ligados al contrato anterior. Compruébalo antes de fijar el precio en la normativa de tu comunidad.
Checklist rápida
- ☐ Acta de entrega de llaves firmada y lecturas de contadores.
- ☐ Revisión con fotos comparada con el inventario de entrada.
- ☐ Decisión sobre la fianza y devolución en menos de un mes.
- ☐ Baja o actualización del depósito de fianza en el organismo, si aplica.
- ☐ Cambio de bombín y control de llaves.
- ☐ Limpieza, reparaciones y revisión de instalaciones.
- ☐ Certificado energético y documentación al día.
- ☐ Nuevo inventario con fotos y contrato firmado con anexo.
- ☐ Suministros a nombre del nuevo inquilino.
Este artículo no contiene enlaces de afiliación ni patrocinios. Es información general, no asesoramiento legal: en caso de disputa por la fianza o los daños, consulta a un profesional.
Fuentes: LAU, arts. 21 y 36 (BOE) · Código Civil, arts. 1561-1562 (BOE) · Ministerio de Vivienda: depósito de fianzas